物业管理费成本构成

 一、成本构成：

　　物业管理费的构成包括物化成本、活劳动成本、管理者酬金、固定税费和特殊权重五个部分。特殊权重部分主要包括对物化成本部分所包含内容的物业等级权重，活劳动成本部分所包含的管理水平、管理软件为主要内容的管理公司资质等级权重和对商业用房部分的商业特性权重。其权重系数由政府主管部门另行发布参考值。另外四项成本内容部分具体由以下项目构成：

　　1、人工费：包括全部管理人员的工资、社会保险、福利基金、工会经费、教育经费、服装费、加班费及住房租金等项目。

　　2、办公费：包括用于管理和办公用的固定资产折旧、维护及筹备费，低值易耗办公用品费用以及节日装饰费、交通、通讯、损耗费，办公用房租金、管理费用、办公用水费、电费、业务费或单项对外承包等项目。

　　3、公共设备、设施维修保养费：包括大厦所有附设设备、设施的维护、保养、消耗材料的更换及机动费等项目。

　　4、清洁、绿化、保安费：包括工具、材料、清运或单项对外承包等项目。

　　5、不可预见费：对以上1～4项内容设置一定比例的不可预见费用，以避免由于考虑不周或某种原因引至的费用不足的情况。

　　6、保险费：包括房屋保险、设备保险和公众责任险等项目。

　　7、维修基金：包括房屋本体及所有附属设备、设施的更新改造所需的储备金和大、中修理基金。

　　8、公共用水、电费：包括所有公共设备、公共设施的运作和变、线、管损耗的水、电费。

　　9、企业管理费：按以上项目之和的一定比例计算用于管理处上级管理公司的管理成本费用，由政府按管理公司的资质等级确定不同比例，对管理公司直接履行管理处职责的，对其上级开发公司或总公司不应计算此项目。

　　10、税前利润：按以上项目之和的一定比例计算合法利润，也由政府按管理公司的资质类别确定不同比例。

　　11、税收：关于税种和收税内容，一般应遵照税法通过协调后按地方法规执行。

　　12、部分特殊性服务和设备，其费用可单独核算。如中央空调，由于季节性使用，则可单独核算，单独订立标准，按使用季节或分摊成平均值按月计收。另外，还有些属于有偿服务范围的，应另行订立标准，单独计收。

　　二、核算要点：

　　1、确定管理费成本构成的注意事项：

　　前面已经对物业管理费的构成做了具体罗列，但不能说就一成不变，具体到核算某一个特定物业的管理费时，由于各大厦的具体情况不同，就要根据该物业的实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：一是要求尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实;二是尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目;在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目;三是测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估值，对于有些无法或不好确定明确的数据，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面、布局要合理，要有充分代表性。

　　2、收集原始数据：

　　管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要，在测算各系统大型设备更新储备金时，要首先收集包括原始价格、运输、安装调试费在内的设备原值，设备功率参数和设备使用寿命等资料;在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、镇流器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用期限和市场售价;三是其它关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为测算基础。

3、计算公式：

　　管理费的计算和编制核算表则较简单，计算的公式为 p=∑fi/s，其中p代表所求物业管理费;s代表计算物业的总面积;f代表单项费用;i代表费用项数，∑代表所有单项费用之和。以上管理费标准等于物业的各单项费用之和除以总建筑面积。核算表的内容一般可设计为：序号、核算项目、核算依据、计算式、加权系数、计算结果(计算到小数点后四位)。每项占总费用的比例、备注八个栏目。在计算结束后要写出核算说明，将有关需要说明的问题和需要解释的地方用文字表述出来，以便在提交业主委员会和为业主大会或者报政府主管部门审批时，能够使其了解全部意图并方便于以后的执行。